Экспертная оценка

 В период стремительного развитие рынка недвижимого имущества, становление фондового рынка, зарождения рынка земли, особое значение в сфере приватизационных процессов, инвестиционного бизнеса, залоговых операций приобрело понятие рыночной стоимости имущества.
Понятие рыночной стоимости неразрывно связано с существованием определенного сегмента рынка подобного имущества, на котором осуществляются либо гипотетически могут осуществляться операции по переходу прав на имущество. При этом обязательным условием рыночного характера сделки является тот фактор, что каждая из сторон действует со знанием дела, рассудительно и без принуждения, располагая достаточным количеством времени для проведения адекватного маркетинга.

Одним из основополагающих факторов, напрямую влияющих на формирование рыночной стоимости имущества, а также на динамику изменения рыночной стоимости во времени, является соотношение между спросом и предложением. Цена сделки, как правило, находится внутри коридора между спросом и предложением, поэтому для корректного определения рыночной стоимости и составления прогноза об изменении данного показателя, необходим анализ всех трех составляющих в достаточном временном интервале. Данные о сделках, а также предложение («bid») и спрос («ask») являются широко распространенным индикатором рыночной стоимости ценных бумаг, котировки которых присутствуют на фондовых биржах.

Однако данный индикатор рыночной стоимости не всегда объективно отражает стоимость крупных пакетов акций. Для объективной оценки стоимости бизнеса, контроль над которым приобретается путем покупки пакета, составляющего более 10% от уставного фонда компании, необходимым является подробный анализ финансового и имущественного состояния компании, а также сегментации и тенденций развития рынка выпускаемой продукции (товаров, услуг). В данном случае к индикаторам рыночной стоимости может относиться как информация о стоимости подобного бизнеса, скорректированная на отличие в определенных финансовых показателях, так и будущая стоимость чистых денежных потоков от ведения бизнеса с учетом рисков, присущих данному бизнесу. Кроме того, в качестве индикатора рыночной стоимости компании может выступать соотношение между рыночной стоимостью всех активов компании и рыночной стоимостью обязательств. Здесь следует отметить, что балансовая стоимость активов компании в большинстве случаев значительно отличается от их рыночной стоимости, что требует проведения дополнительной переоценки. Данная процедура является достаточно трудоемкой, и заказать подобную работу по оценке, как правило, может только мажоритарный акционер либо заинтересованный инвестор.
Если говорить о рыночной стоимости недвижимого имущества, то информация о сделках зачастую является конфиденциальной и данный показатель практически нигде не используется. В качестве индикатора рыночной стоимости недвижимого имущества наиболее часто выступает стоимость, по которой подобное имущество предлагается для продажи с учетом соответствующих поправок, учитывающих тенденции изменения цены продажи подобного имущества по сравнению с ценой их предложения.

Кроме этого, в рамках затратного подхода к оценке как правило рассматривается возможность замещения (воспроизведения) объекта путем расчета затрат на строительство подобного имущества. Расчет данного показателя требует больших усилий от оценочной группы, поскольку включает в себя элементы проектирования с учетом рыночной стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ, определение всех видов износа, а также учет прав, связанных с земельным участком. При этом следует отметить, что результат, полученный в результате анализа данных индикаторов рынка, может корректно отражать рыночную стоимость недвижимого имущества только при условии объективного учета прибыли застройщика, показатель которой в крупнейших городах Украины на сегодняшний день может достигать нескольких сотен процентов. Данная ситуация связана со сложностями, возникающими при выделении земельных участков, нехваткой свободных городских территорий, отсутствием конкуренции среди строительных компаний. Рынок недвижимости является очень объемным и статичным, для изменения соотношение спроса и предложения требуется достаточно длительный промежуток времени, необходимый для застройки, но в то же время существует большая зависимость спроса от кредитной политики банков, уровня заработных плат, общей экономической и политической ситуации в стране.

Еще одним индикатором рыночной стоимости недвижимого имущества является денежный поток от владения недвижимым имуществом. В зависимости от типа объекта, как правило, используется денежный поток от сдачи недвижимости в аренду либо от бизнеса. Использование данного индикатора в рамках доходного подхода к оценке требует подробного исследования доходности подобных объектов, затрат, связанных с бизнесом, а также рисков, которые присущи данному объекту. Объективность результатов использования данного подхода напрямую зависит от глубины проведенных исследований, соответствия рыночной информации использованных для расчета данных, а также опыта оценщика в оценке подобного имущества.

При определении рыночной стоимости движимого в качестве индикатора зачастую используется цена сделки, по которой произошло отчуждение подобного имущества. Наиболее развитым сегментом является рынок автотранспортных средств. Существующие периодические издания — справочники («Бюллетень автотовароведа» и т. п. ) содержат сведения о сделках с основными моделями и марками автотранспортных средств производства стран СНГ и дальнего зарубежья с указанием исчерпывающей информации, необходимой для идентификации автотранспортного средства.
В качестве индикатора рыночной стоимости оборудования, как правило, выступают цены заводов — производителей, дилеров, товарных бирж. Что касается уникального оборудования, тут как правило используются сведения о стоимости различных составляющих в элементах калькуляции затрат на изготовление. Возможным является также использование в качестве индикатора рыночной стоимости денежного потока, который генерирует данное оборудование, однако данная процедура сопряжена со сложностями выделения денежного потока, который приходится непосредственно на данное оборудование из общего денежного потока, поэтому данный индикатор используется нечасто.

Андрей Грюкало — оценщик, директор компания «BGT consulting» в Киеве

Адрес «Экспертно-Технического Центра»:
98612, АР Крым, г. Ялта ул. Дзержинского, 4
Тел.: 8 (0654) 34-13-39, тел./факс: 8 (0654) 27-19-46
E-mail: etc_yalta@mail.ru