Экспертно-Технический Центр

Вторник, 22.05.2018,
21:49

Приветствую Вас Гость RSS

ГлавнаяКаталог статейМой профильРегистрацияВыходВход

Меню сайта

Категории раздела
Мои статьи [33]

Наш опрос
Как Вы нашли наш сайт?
Всего ответов: 38

...
----Праздники Украины

Статистика
PR-CY.ru Rambler's Top100
Яндекс.Метрика Украина онлайн
 

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Главная » Статьи » Мои статьи

Особенности независимой оценки гостиниц
Особенности независимой оценки гостиниц

Гостиницы относятся к тем типам недвижимости, где эксплуатация объекта настолько тесно переплетается с самой собственностью, что их бывает сложно разграничить с целью оценки.
 
Например, если недвижимость – это только строение и земельный участок, то какая часть стоимости гостиницы связана с тем, что не является недвижимостью: меблировкой, etc- yalta: (0654) 341-339, тел./факс: (0654) 271-946обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций и прочими предоставляемыми услугами? Стоимость доходной недвижимости зависит от способности земли и строений приносить арендную плату. Однако к гостиницам трудно применить это определение, так как считать гостиницу лишь объектом недвижимости не совсем верно. Обычно гостиницы взимают плату, исходя из количества ночей, и их способность приносить доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг, наличие и комфортность дополнительно предоставляемых услуг и уровень создаваемой атмосферы. Поэтому оценка гостиниц – сложный процесс, для которого приглашаются специалисты со знанием всевозможных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость гостиницы. Таким образом, несмотря на то что гостиницы обычно считаются недвижимостью, при оценке они все же рассматриваются и как недвижимость, и как бизнес.
 
Обычно при оценивании гостиницы применяются три традиционных подхода (затратный, сравнительный и доходный), как и при оценке других доходных активов, будь то объекты недвижимости или бизнеса. Для того чтобы учесть все элементы, образующие стоимость функционирующей гостиницы, при затратном методе оценки следует учесть все нематериальные ценности, связанные с брендом гостиницы и ее функционированием как единого бизнеса и его стабильностью. При доходном методе рассматриваются расходы по замене быстроизнашивающихся предметов и сложного оборудования. А метод сравнения продаж должен включать корректировки на потенциальную разницу в физическом состоянии и финансовом статусе гостиниц, заявленных в сделках по продаже.
 
Поскольку стоимость гостиницы на определенную дату оценки зависит от ее способности приносить чистый доход в будущем, при оценке этой стоимости чаще всего применяется доходный подход. Для прогнозирования будущего дохода гостиницы оценщики анализируют гостиничный рынок. Текущая стоимость этого прогнозируемого дохода и определяет готовность рынка предложить за гостиницу ту или иную сумму.
 
Прогноз чистого дохода гостиницы напрямую зависит от рыночных условий, которые характеризуются объемом спроса на гостиничные номера и услуги, а также конкурентным предложением на рынке. Для анализа спроса предполагается, что клиентура гостиницы неоднородна и может быть разделена на различные категории: деловой туризм, посетители совещаний и конференций, сотрудники авиакомпаний, туристы (индивидуальные и групповые туры). Затем прогнозируется объем спроса по каждому сектору в будудем, а также производится прогноз неудовлетворенного и вынужденного спроса, которые могут возникнуть на рынке. Конкурентное предложение гостиничных номеров оценивается как сумма количества сутко-номеров в год, включающая существующее предложение на рынке, предложения в рамках проектов в стадии реализации, а также гостиничных проектов, ожидаемых в будущем.
 
Для каждого года анализируемого периода возможная цена и заполняемость номеров определяются на основании прогноза показателей спроса и предложения. Это требует оценки конкурентоспособности гостиницы и сочетания уровня заполняемости и средней цены номера, которые можно достичь при ожидаемых рыночных условиях. Основной источник доходов гостиницы – годовой доход от сдачи номеров – рассчитывается etc- yalta: (0654) 341-339, тел./факс: (0654) 271-946как число занятых номеров, умноженное на достижимую цену номера (смотрите прилагаемую таблицу). Доход от других услуг, предоставляемых гостиницей, обычно поступает одновременно, в зависимости от возможной заполняемости гостиницы.
 
Для получения чистого дохода оценщик использует специальный набор счетов, в которых представлены все источники дохода, соотносимые с гостиничным бизнесом. В случае если гостиница предоставляет полный набор услуг, сюда, кроме дохода от сдачи номеров, входят: доходы от ресторанов, баров, кафе, доходы от услуг телефонной связи, услуг прачечной, услуг по организации конференций, доходы от бизнес-центра, фитнес-центра и от сдачи в аренду торговых помещений.
 
Чтобы определить текущую стоимость ожидаемого чистого годового дохода, используется ставка дисконтирования (коэффициент отдачи), которая отражает, как возможный риск, связанный с эксплуатацией гостиницы, так и заинтересованность инвесторов в приобретении здания и оборудования гостиницы в настоящее время. Хотя гостиницы, безусловно, относятся к объектам недвижимости, они управляются как бизнес, что делает их оценку более сложной и не однозначной, чем в случае с обычными типами коммерческой недвижимости, где стоимость определяется в зависимости от уровня возможной арендной платы.

 
"Экспертно-Технический Центр» — независимая оценка имущества.
98612, АР Крым, г. Ялта, ул. Дзержинского, 4
Тел.: 8 (0654) 34-13-39, тел./факс: 8 (0654) 27-19-46
E-mail:
etc_yalta@mail.ru 
 
Категория: Мои статьи | Добавил: etc (02.08.2009) | Автор: etc_crimea E
Просмотров: 2247 | Теги: оценка бизнеса, Экспертно-Технический Центр, независимая оценка имущества, независимая экспертная оценка, оценка деятельности, независимая экспертная оценка земли | Рейтинг: 4.8/6
Календарь - Время

Новости

...
"Борис" - це завжди допомога і завжди найкраща! Верховна Рада України Кулинарные рецепты «Законодавство України» Бухгалтер-911 ”etc”- Независимая оценка имущества Экспертно оценочный Центр в Ялте Українська Служба Порятунку (АР Крим) Головне Управління Української Служби Порятунку в АР Крим Магнолия ТВ Українське товариство оцінювачів Оценка имущества в Ялте Новости Крыма

Форма входа

Expertly Technical Center © 2018 © Экспертно-Технический Центр